SAN BENEDETTO DEL TRONTO – Ampliamenti con premi volumetrici del 20%, demolizione e ricostruzione con ampliamenti del 35%, accorpamenti delle pertinenze agli edifici abitativi in zona agricola: ci sono rischi di ulteriori e non necessarie cementificazioni oppure ci sono solo opportunità per avere un’edilizia migliore, più anti sismica e che consuma meno energia?

Il Piano Casa Berlusconi-Regione Marche approda in Comune. La politica cittadina sta cercando di “capirci qualcosa”, orientandosi nelle potenzialità e nei limiti della legge regionale numero 22 dell’8 ottobre scorso che recepisce le direttive del Governo.
«Il consiglio comunale ha 45 giorni di tempo per individuare gli ambiti di attuazione della legge regionale», ha spiegato il sindaco Gaspari martedì pomeriggio alla commissione Urbanistica. Si tratta in sostanza di scegliere le aree cittadine in cui far valere queste nuove norme.
I tecnici del Comune Germano Polidori e Luigina Zazio hanno illustrato cosa prevede la legge regionale per gli interventi di ampliamento e di demolizione-ricostruzione.

Testo complesso e specifico, la legge regionale sul Piano Casa assegna ai Comuni la prerogativa di stabilire dove gli imprenditori possono avvalersene. Sembra che questa potenziale differenza di decisioni da Comune a Comune potrebbe scatenare ricorsi da parte dei privati che sostenessero disparità di trattamento rispetto a quanto previsto pochi chilometri più in là.
La differenza fondamentale con il Progetto Casa sviluppato dal Comune di San Benedetto negli ultimi mesi è che la legge regionale non contempla la possibilità di cambi di destinazione urbanistica negli edifici che vengono ampliati grazie alle nuove norme.
Il titolo della legge parla di “riavvio delle attività edilizie al fine di fronteggiare la crisi economica, difendere l’occupazione, migliorare la sicurezza degli edifici e promuovere tecniche di edilizia sostenibile”.
E dalla commissione apprendiamo che a San Benedetto la quasi totalità degli edifici non è a norma anti sismica. Vero che non siamo in una propriamente sismica, ma la notizia c’è.
La prima domanda riguarda gli standard urbanistici da reperire. Sta a dire: dove vengono trovati gli spazi per verde pubblico e servizi che devono accompagnare ogni incremento di spazio residenziale e di abitanti equivalenti? La risposta data dai tecnici è che gli spazi standard prodotti dagli ampliamenti sarebbero comunque dei “francobolli”, che possono essere “monetizzati”. Il privato in sostanza dà al Comune una somma pari al valore di mercato delle aree che avrebbero dovuto cedere alla collettività.
Andiamo per ordine, ricordando che una volta che il consiglio comunale ha approvato gli ambiti, i privati interessati avranno 18 mesi di tempo per presentare i progetti:
GLI AMPLIAMENTI L’ampliamento degli edifici residenziali, anche se si trovano in zona agricola, è consentito nei limiti del 20 per cento del volume esistente, per un incremento massimo di 200 metri cubi. Non è consentito nei centri storici, nella aree di tutela integrale e nelle zone esondabili. Vale la pena ricordare che a San Benedetto ci sono 3 zone A (centri storici): il Paese Alto, il quadrilatero via Manzoni-Albula-ferrovia-corso Mazzini e il centro di Porto d’Ascoli fra via Mare, via Toti, via Turati e la Statale 16.
L’ampliamento degli edifici industriali, artigianali, direzionali, commerciali o agricoli è permesso nella misura del 20% della superficie utile lorda (non oltre i 400 metri quadrati). Se comporta l’incremento dell’altezza dell’edificio, è consentito nei limiti del 20% e non oltre i 100 metri quadrati.
ZONE AGRICOLE Gli edifici in zona agricola costruiti prima del 1950 possono essere ampliati solo se non vengono alterate le caratteristiche architettoniche. Per gli altri, previa approvazione di un piano di recupero, la legge regionale consente di accorpare all’edificio principale la volumetria degli accessori di pertinenza per una superficie massima di 70 metri quadrati, anche con un mutamento della loro destinazione d’uso.
Significa che se ho una casa in zona agricola, posso ampliarla di un volume pari al volume della stalla, della cascina, del ricovero dei conigli o dei suini. Incrementando quindi il potenziale abitativo, lo spazio per le persone.
DEMOLIZIONI E RICOSTRUZIONI Gli edifici residenziali degradati, non sicuri sismicamente, possono essere demoliti e ricostruiti con un ampliamento del 35%, se vengono messi a norma anche dal punto di vista energetico. Rimangono vincolanti le prescrizioni sui distacchi massimi fra gli edifici, perciò l’applicabilità di questa norma viene messa in dubbio nei contesti urbani sovraffollati di palazzi vicini fra loro, come viale De Gasperi.
GLI HOTEL Se demolite e ricostruite, le strutture ricettive alberghiere beneficeranno di un aumento di volume del 35%, a patto che i proprietari si impegnino a mantenere aperto l’hotel per venti anni.
CASE POPOLARI I benefici volumetrici della ricostruzione possono aversi solo nei casi in cui gli edifici di edilizia residenziale pubblica appartengano interamente agli Erap o ai Comuni. A San Benedetto non è così in nessun caso.

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